¿Puedo edificar en zona verde?.

Al igual que ocurre en otras áreas del Derecho, la materia urbanística es susceptible de que existan infracciones.

Hay que tener en cuenta que en materia de urbanismo las Comunidades Autónomas tienen sus propias normas, lo cual quiere decir que la legislación puede cambiar de una a otra y también sus sanciones. En cualquier caso las infracciones se pueden clasificar en tres grupos: graves, muy graves y leves.

• Graves
  En la mayor parte de las Comunidades se considera grave incumplir las órdenes de paralización y de ejecución de una obra o servicio.
• Muy graves
  Se trata de conductas tales como realizar parcelaciones en terreno no edificable; edificar en zonas que tenga la consideración de zonas verdes, espacios libres, equipamientos y dotaciones de dominio público, sistemas generales y suelo no urbanizable protegido; etc.
• Leves
  Es una categoría residual, donde se encuentran aquellas conductan que no se consideran graves o muy graves. Un ejemplo sería hacer algún tipo de acción u omisión que, aunque en un principio se considere grave, supone un daño producido o riesgo muy escaso.

Si se tienen dudas sobre alguna actividad o hecho concreto es muy importante consultar con un abogado antes de llevarlo a cabo, para evitar estas infracciones que acabamos de comentar. En Derecho administrativo la forma de sancionar es generalmente a través de multas, las cuales pueden suponer cuantías muy elevadas. Tanto las personas físicas como las jurídicas -empresas- pueden ser sancionadas. Por todos estos motivos es mejor no arriesgarse y estudiar con detenimiento el proyecto que vamos a realizar, asegurándonos de que cumple todos los requisitos legales.
Si este es su caso o necesita cualquier otra información no dude en comunicarse con nuestro Despacho de Zaragoza. Para una atención más rápida y eficaz le recomendamos que pida una cita previa por teléfono o mediante nuestra web.

JUNTAS DE COMPENSACIÓN. ABOGADO ZARAGOZA

En Derecho urbanístico existen algunos términos que son específicos de esta rama. Uno de ellos es la llamada Junta de Compensación, que vamos a explicar brevemente a continuación.

Este tema aparece regulado en el Reglamento de Gestión Urbanística.
Según el Reglmento, el sistema de compensación tiene por objeto la gestión y ejecución de la urbanización de un polígono o unidad de actuación por los mismos propietarios del suelo comprendido en su perímetro, con solidaridad de beneficios y cargas.

En palabras sencillas podemos decir que este sistema es uno de los que incluye la Ley con relación a la forma en que se pueden gestionar los polígonos o unidades de actuación.

El Reglamento continúa diciendo de estas Juntas que los propietarios de suelo incluidos en un polígono o unidad de actuación por el sistema de compensación, y los de suelo exterior al polígono ocupado para la ejecución de sistemas generales, que deban participar en el polígono o unidad de que se trate, deberán constituirse en Junta de Compensación para poder aplicar el sistema.

Se trata de un tema de cierta complejidad, por lo que es importante acudir a un abogado que esté especializado en la materia. Desde nuestro Despacho en Zaragoza podemos ayudarle si necesita asistencia con este tema. Se trata de un Despacho con amplia trayectoria profesional y posición consolidada, por lo que son muchos los clientes que ya han acudido a nosotros.

Recuerde que también podemos ayudarle con otras gestiones urbanísticas, como por ejemplo:
Pedir una licencia;
Procesos de expropiación forzosa;
Defensa ténica en todo tipo de reclamaciones y procesos;
Etc.

Cuéntenos su caso
Somos conscientes de que cada situación es distinta y necesita un estudio individual y detallado. Por eso le invitamos a concertar una cita previa para poder obtener todos los datos y tener una visión integral del caso. Sólo tiene que llamar por teléfono o consultar nuestra web.

DERECHO URBANÍSTICO: DUE DILIGENCE

En el Derecho urbanístico tiene especial importancia un concepto denominado Due Diligence (diligencias debidas, en su traducción literal del inglés). A continuación le explicamos en qué consiste esta figura.

Antes de tomar decisiones relativas a un inmueble o un terreno es conveniente saber el estado en el que se encuentra. Este proceso es similar al que seguiría cualquier cliente antes de comprar un producto, para asegurarse de que es lo que busca y que está en buenas condiciones. De hecho, podría decirse que hoy en día cualquier persona realiza una valoración previa antes de tomar una decisión económica importante.
Ese es el fundamento del Due Diligence. En términos técnicos lo podemos denominar auditoría independiente. Tanto el plazo de redacción de este documento como su contenido se adaptan a las necesidades de cada cliente, por lo que no es exactamente igual para todo el mundo. Los clientes que pueden tener interés en ello son, entre otros, los siguientes:

• Empresas inmobiliarias o promotoras;
• Inversores privados;
• Bancos;
• Gestoras de inmuebles;
• Etc.

¿Para qué me sirve realizar este trámite?
Como decíamos, la inspección previa de un terreno podrá explicarle cuáles son las condiciones del suelo y si este presenta algún tipo de problema.
En algunos casos esto puede ser muy útil, por ejemplo en empresas que tienen que cambiar de sede y construir en una nueva zona.
También suelen utilizar este trámite las entidades bancarias, cuando media un procedimiento de dación en pago y quieren comprobar el estado del inmueble.

Si desea recibir más información sobre este u otras cuestiones relacionadas con la materia, no dude en ponerse en contacto con nuestro Despacho en Zaragoza. Podemos ayudarle con gran variedad de trámites: asesoramiento legal antes de un proyecto; negociación de convenios urbanísticos; gestión de licencias; y otros. Podrá ponerse en contacto por teléfono o a través de esta web.

Aceptación de la Letra de Cambio

Caso práctico de un Abogado de Urbanismo en Barcelona:
En relación con la presentación a la aceptación, una o varias de las siguientes afirmaciones son ciertas. Señálelas:

a.Está prohibido presentar la letra a la aceptación tras la fecha de su vencimiento.
Falso. En caso de aceptación extemporánea, la misma surtirá efecto, pero eso sí, el tenedor habrá perdido la posibilidad de ejercitar acciones de regreso anticipadas por falta de aceptación (art. 50. a LCCh y art. 63. 2º LCCh).

b.La letra se puede presentar a la aceptación un domingo.
Falso. Solo en días hábiles, que a estos efectos serán los días laborales.

c.Las letras a plazo vista deben presentarse a la aceptación en el plazo de un año desde la fecha de libramiento, salvo que el plazo sea acortado por el librador o un endosante o que sea alargado por el librador.
Verdadero, pues la afirmación se refiere al texto del art. 27 LCCh Las letras de cambio a un plazo desde la vista deberán presentarse a la aceptación en el término de un año a partir de su fecha. El librador podrá acortar este último plazo o fijar uno más largo.
Estos plazos podrán ser acortados por los endosantes.

Observe ahora esta letra de cambio y suponga que el reverso está en blanco y la firma que aparece en ella es autógrafa. Contesta razonadamente a las siguientes cuestiones:

a)¿Es necesario que se presente la aceptación?
Al tratarse de una letra a un plazo vista, la aceptación deviene obligatoria principalmente a efecto de fijación de la fecha de vencimiento.

b)¿Puede presentarse a la aceptación?
Como ya hemos aclarado en la cuestión anterior, no es facultativa, sino que deviene obligatoria.

c)La falta de presentación a la aceptación, ¿tendrá consecuencias negativas para el tenedor?
A estos efectos, nos remitimos al ya reiterado art.63 LCCh, en virtud del cual, la presentación fuera de plazo supondría el perjuicio de la letra y la pérdida de acciones cambiarias (de retorno) contra los endosantes, librador y las demás personas obligadas, con excepción del aceptante y de su avalista.

Abogado urbanista en Zaragoza

A partir de los servicios de despachos de abogados especializados en urbanismo, clientes particulares y empresas obtienen acciones legales y asesoramiento a la medida. Se prestará asistencia jurídica en el plano urbanístico a corporaciones locales, así como todo organismo público o privado. La versatilidad en el área del urbanismo debe ser característica esencial de un abogado urbanista. En la ciudad de Zaragoza le presentamos un despacho especializado en el asesoramiento a las mencionadas instituciones o particulares, sean entidades cotizadas o no cotizadas. Es importante solventar problemas en materia jurídica relativa a suelo. Es necesario asimismo realizar una correcta planificación urbanística y una gestión a la medida. Los servicios del abogado especializado en Derecho Urbanístico, alcanzan desde la redacción de solicitudes o recursos hasta la negociación de contrataciones, consecución de licencias...

Los profesionales asimismo deberán intervenir en litigios surgidos por desavenencias por terrenos urbanos. Se trata de un área de gran complejidad, que solo debe ser tratada por especialistas cualificados. Como hemos indicado, entre los servicios se propone planeamiento urbanístico, así como sistemas de compensación, acciones legales relacionadas con expropiaciones, gestiones de suelo, acciones legales y asesoramiento en litigios en cooperativas, servicios jurídicos para comunidades de propietarios... Comuníquese para obtener información asimismo sobre recursos administrativos, recursos que deberán ser cumplimentados en breve tiempo con el fin de evitar demoras.
Las tramitaciones en este terreno ya son lo bastante complejas como para que se vean además obstaculizadas por una mala praxis en cuanto a la realización de documentos, recursos... El aspecto contencioso administrativo también es área de actuación de los abogados expertos en urbanismo. Dada la complejidad en este ámbito, la comunicación también será importante con los clientes.

Estos deberán conocer en lo posible la situación en que se encuentra el litigio, solicitud de licencia, etc., información que le será proporcionada a través de un leguaje que comprenda fácilmente.

Abogados especializados en urbanismo

Otra de las especialidades del Derecho que puede resultar relevante para sus intereses, es la rama urbanística. Los abogados de urbanismo que tratan este área, proporcionan asesoramiento sobre gestiones, planificación, ejecución y otras consideraciones... asesoramiento que será proporcionado tanto a empresas e instituciones públicas como privadas.

La coordinación entre los diferentes especialistas resulta fundamental para obtener éxito en este área; así pues, colaborarán abogados especializados en Derecho Fiscal, en Derecho Inmobiliario y otras disciplinas. Los letrados expertos en estas disciplinas, asesoran respecto a desarrollo urbanístico, respecto a la construcción de inmuebles o espacios turísticos. Asimismo deberán intervenir cuando haya que tomar acciones legales respecto a la situación de centros comerciales, accesorios y equipamientos de la vía pública, etc. Los letrados, se ocuparán, entre otras consideraciones, de la elaboración y la realización de trámites en cuanto a ordenación territorial y urbanística.

En cuanto a la ordenación territorial, se proporcionarán proyectos regionales, así como también se realizarán planificaciones específicas sobre planes de sectorización y planes generales. Asimismo se realizará un planeamiento de desarrollo, teniendo en cuenta planes específicos y estudios personalizados y detallados. Además, se elaboran y tramitan instrumentos legales para la gestión urbanística.

Se proponen planes de equidistribución, así como de expropiación forzosa. Respecto a los convenios urbanísticos, se propone redacción, negociaciones y tramitaciones de convenios. Además se realizan juntas de compensación y se llevan a cabo constituciones de entidades urbanísticas. Por otro lado, un agente urbanizador será el encargado de redactar, tramitar y realizar cualquier acción relacionada con actuaciones urbanizadoras o integradas.

La asesoría es fundamental también en este ámbito, una asesoría que permitirá la tramitación de permisos y autorizaciones sobre licencias de tipo comercial, en cuanto a suelo rústico, autorizaciones para actividades y planificación urbanística turística. Comuníquese con toda fiabilidad con especialistas en Derecho Urbanístico que le informarán sobre toda aquella consideración sobre la que tenga dudas.

El urbanismo y sus aplicaciones

El urbanismo es una materia fundamental a la hora de realizar una correcta planificación y ordenación de las ciudades y del territorio en el que vivimos.

El asesoramiento de esta materia debe hacerlo un equipo de profesionales multidisciplinares y con experiencia en Derecho Inmobiliario, Fiscal y Medioambiental.

Ante cualquier tipo de actuación urbanística, por insignificante que parezca, debe intervenir un área de urbanismo para tener un asesoramiento profesional y saber si un suelo es urbanizable o si pueden construirse determinadas edificaciones.

También suele intervenir un especialista en urbanismo en cualquier expropiación para realizar una valoración económica de los derechos que estén sujetos a expropiación, así como para redactar las hojas de aprecio, redactar los convenios de expropiación, la solicitud de inicio de expediente, tener asistencia letrada si fuera necesario acudir al Tribunal Superior de Justicia y tener asistencia letrada garantizada como expropiado, beneficiario o como expropiante.

En ese sentido en una actuación urbanística también habrá que elaborar así como tramitar una serie de instrumentos de ordenación urbanística y territorial, tramitar la gestión urbanística a efectos de la distribución de beneficios, hay que presentar y redactar convenios urbanísticos de planeamiento y gestión y contar con un agente urbanizador para que redacte el programa de actuación urbanizadora.

Será necesario el asesoramiento de la mano de un profesional para la tramitación de las autorizaciones y de los permisos necesarios especialmente cuando se actúa en suelo rústico o en una zona turística.

Además es importante tener un control y un seguimiento exhaustivo en los procesos administrativos de transformación urbanística, verificar las autorizaciones y las licencias exigibles y analizar el cumplimiento de las exigencias derivadas de la legislación sectorial aplicable.

Es fundamental tener asesoramiento ante un expediente de protección de la legalidad urbanística, órdenes de clausura y sanciones, y participar ante procedimientos administrativos y contenciosos-administrativos.

La unidad mínima de cultivo

La unidad mínima de cultivo es la superficie suficiente que debe tener una finca rústica para que las labores de cultivo puedan llevarse a cabo satisfactoriamente, teniendo en cuenta las características socio-económicas del terreno donde se encuentre la finca. La Administración competente fija la unidad mínima de cultivo para los distintos municipios, zonas o comarcas, diferenciando si la finca es de secano o de regadío.

Sin embargo, en Aragón, el Gobierno no ha fijado aún estas unidades, por lo que es la Ley 3/2009 de Urbanismo de Aragón, en su disposición transitoria V, la que remite a la Orden de 27 de mayo de 1958 del Ministerio de Agricultura. En ella se distinguen tres grupos de municipios, estando Zaragoza incluida en el primero. Se dispone, luego, que la unidad mínima de cultivo en las fincas de secano será de 2,5 hectáreas y 0,40 para las de regadío. Existe una prohibición legal expresa de segregar una finca rústica cuando dicha operación de lugar a parcelas de extensión mínima a la Unidad mínima de cultivo.

Por otra parte, la segregación rústica es toda división simultánea de terrenos, siempre que tenga finalidad exclusivamente vinculada a la explotación agrícola de la tierra. Se necesita para ello una autorización, es decir, una licencia de parcelación o declaración administrativa de innecesariedad de licencia. Dicha licencia es expedida por el municipio en cuestión, (es competencia del alcalde) y debe recogerse en documento notarial.

Finalmente, la ley establece una serie de excepciones que permiten dividir fincas por debajo de la unidad mínima de cultivo. Entre ellas, conviene destacar cualquier clase de disposición a favor de fincas colindantes, siempre que ambas fincas no resulten de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo.

En caso de no ser posible la división, los herederos deberán atenerse a las reglas de partición de la herencia, mediante la aplicación de lo dispuesto por el artículo 1062 del Código Civil, donde se establece que cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división, podrá adjudicarse a uno, a calidad de abonar a los otros el exceso de dinero.

La compensación

¿En qué consiste el sistema de compensación de la unidad de ejecución de un terreno? En este sistema, se mantiene a los propietarios del suelo, distribuyendo equitativamente entre ellos el aprovechamiento urbanístico que les corresponda, así como la doble carga de ceder los terrenos rotacionales y de costear la urbanización conforme a las previsiones del planeamiento. El sistema se configura como un fenómeno de auto-administración, ya que los propietarios deben organizarse mediante la Junta de Compensación, entidad de naturaleza privada que ejerce ciertas potestades administrativas. El proyecto de compensación debe contener la localización de los aprovechamientos y cesiones Su aprobación produce la transmisión al Municipio de los terrenos de cesión obligatoria. La Junta ejecuta el Proyecto de Urbanización.

En la legislación urbanística autonómica de Aragón, se recoge en la LUA, en los artículos 158 y 159. Allí se recogen todos y cada uno de los aspectos detallados por el técnico municipal para la concesión de la licencia.

¿Qué dicen estos artículos? En la gestión indirecta por compensación, los propietarios, previa aprobación del correspondiente programa de compensación, se constituyen en junta de compensación, aportan los terrenos de cesión obligatoria mediante reparcelación y ejecutan a su costa la obra pública de urbanización en los términos y condiciones que se determinen en el planeamiento.

Además, no será precisa la constitución de junta de compensación cuando todos los terrenos pertenezcan a un mismo titular.

Por otra parte, junto al programa de compensación podrá presentarse también proyecto de reparcelación para todos los terrenos afectados, en condiciones de ser aprobado con el programa y suscrito por todos los propietarios, incluidos los de terrenos exteriores que hayan de hacer efectivos los aprovechamientos subjetivos que les correspondan en la unidad o unidades. Deberá presentarse en todo caso proyecto de reparcelación cuando todos los terrenos pertenezcan, directa o indirectamente, a un mismo titular.

Si quiere saber más, visite ya nuestro despacho de abogados expertos en derecho urbanístico. Nos encontrará en pleno centro de Zaragoza.

Polémica entre oposición y ZEC por una reunión de Urbanismo

En Zaragoza capital, Urbanismo quiere ampliar el parque Pignatelli y recuperar así los antiguos depósitos de agua de la ciudad, situados en la parte trasera. Para llevar a cabo esta iniciativa, se convoca un proceso participativo ciudadano. Pero la iniciativa nace con polémica, ya que de la reunión con el concejal del área, en la que se iba a hablar de espacios urbanos vacíos, varios miembros de la oposición salieron descontentos puestos que sólo entonces descubrieron la iniciativa de ampliar el parque, algo de lo que consideran se les debería haber informado antes.

El debate surgió porque a los participantes en la reunión se les había avisado con 24 horas de antelación acerca del contenido de la reunión, para hablar de forma genérica sobre el desarrollo de los suelos de la ciudad, y no del parque Pignatelli en concreto, por lo que la oposición acusó al gobierno de haber hecho trampas políticas, puesto que el proceso ya estaba absolutamente cerrado y ya no se podía aportar nada nuevo. Al finalizar la reunión, la prensa había sido convocada y la oposición se quejó de la manera en la que se trató de no involucrarlos en el proceso, puesto que las decisiones ya habían sido tomadas de antemano, y sólo se les convocó a la reunión para informarles del proceso.

Pero desde Urbanismo sólo se han establecido ideas generales, que están en la línea de ampliar el parque, recuperar los depósitos, en desuso desde 2005, y crear equipamientos en los 30.000 metros cuadrados de suelo público en esta superficie. Pero la idea aún no tiene determinado un presupuesto.

Desde nuestro despacho de abogados expertos en urbanismo, conocemos de cerca este tipo de cuestiones, y somos partícipes de lo que conlleva esta toma de decisiones y cómo se debiera proceder. Ante cualquier procedimiento urbanístico, no dude en visitar nuestro céntrico despacho de Zaragoza, nuestros expertos en urbanismo resolverán todos sus problemas.

¿Es lo mismo suelo urbano que solar?

Hoy en día, y tras muchas modificaciones a lo largo de la historia, el suelo se divide en tres grandes clases. Así, nos encontramos con el suelo urbano, el suelo urbanizable y el suelo no urbanizable (rústico). Así se dispone desde la Ley del Suelo de 1998, a partir de la cual se divide el suelo en estas tres grandes clases, y éstas subdivididas, a su vez, en categorías.

Por lo tanto, suelo urbanizable es aquel en el que se determinaban los ámbitos territoriales considerados adecuados para el crecimiento urbano mediante su urbanización, desarrollo o transformación, con el fin de permitir la edificación. (Se refiere así la Ley del Suelo de 1956).

El suelo urbano era aquel que se identificaba con la ciudad existente, con la red urbana formada por el entramado viario, pudiendo haber, o no, elementos de la urbanización (lo que suponía la distinción entresuelo urbanizable delimitado y no delimitado).

Finalmente, el suelo rústico corresponde a aquellos espacios excluidos de la urbanización. En la legislación actual, cabe dirigirse al artículo 12 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 2008 para encontrar las situaciones básicas del suelo.

¿Y qué diferencias hay entre suelo urbano y solar?

El solar es un terreno que reúne unas condiciones mínimas para ser edificado. Estas condiciones se refieren a las dotaciones de agua y energía eléctrica, la evacuación o depuración de aguas residuales, y el acceso rodado. El suelo urbanizado podrá ser considerado como solar si cumple con los servicios y dotaciones ya citados, y otros determinados por el planeamiento urbanístico o la propia legislación (elementos de la vialidad: pavimentación de la calzada, alumbrado público y encintado de aceras).

El derecho urbanístico suele ser un gran desconocido en cuanto a ordenación del territorio se refiere. Contar con la ayuda de un abogado experto en la materia se vuelve más que esencial si tiene alguna controversia en este ámbito. No dude en visitar nuestro despacho de abogados en Zaragoza, los mejores expertos en urbanismo se ocuparán de resolver su caso.

Recurrir un Plan de Ordenación de los Recursos Naturales

El Plan de Ordenación de los Recursos Naturales es un instrumento de planeamiento territorial recogido en el ordenamiento jurídico español que persigue adecuar la gestión de los recursos naturales, y en especial de los espacios naturales y de las especies a proteger. El derecho urbanístico permite impugnar los actos de aprobación definitiva de estos instrumentos.

¿Cómo se hace?
Para ello, su abogado deberá acudir a la jurisdicción contencioso-administrativa. ¿Y en qué consiste impugnar un plan? Pues bien, impugnar significa recurrir ante la jurisdicción. Nuestros abogados le explicarán paso a paso el procedimiento a seguir, y resolverán sus dudas acerca del recurso de casación, que es el instrumento que utilizaremos para estos casos. ¿Y cuándo se aplica un recurso de casación? Existen cuatro razones esenciales:

• Abuso, exceso o defecto en el ejercicio de la jurisdicción.
• Incompetencia o inadecuación de procedimiento.
• Quebrantamiento de las formas esenciales del juicio o indefensión para la parte.
• Infracción de las normas del ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia que fueran aplicables a resolver las cuestiones objeto de debate.

A modo de ejemplo, podría alegarse la inadecuación de procedimiento de aprobación del Plan a la hora de recurrirlo. Si necesita asesoramiento, visite nuestro céntrico despacho de Zaragoza, estaremos encantados de defenderle.

Infracciones urbanísticas

La legislación urbanística de las Comunidades Autónomas ha tipificado las diferentes infracciones urbanísticas en torno a dos grandes conceptos. Por una parte, las parcelaciones ilegales, en las que se agrupan las parcelaciones realizadas en contra del planteamiento urbanístico o antes de su aprobación, así como las que se lleven a cabo en suelo rural preservado o sin previa licencia. Por otra parte, las infracciones en materia de suelo y edificación, que comprenden actividades contrarias al uso legal del suelo, las edificaciones excesivas, la realización de obras en edificios fuera de ordenación, derribos y construcciones contrarios a valores culturares, infracción de ordenanzas y la ejecución de obras sin licencia o en contra de sus condiciones.

Las infracciones pueden clasificarse como leves, graves o muy graves según la intensidad de la perturbación que crean y los daños provocados en los espacios públicos. La sanción típica es la multa, cuya cuantía varía según la gravedad del daño, las más leves suponen multas de alrededor de 300 euros, pero las más graves pueden alcanzar los 3.000.000 euros. Junto con la multa, también se impone a los responsables las obligaciones de restaurar el orden urbanístico alterado, reponer los bienes afectados a su estado anterior e indemnizar los daños y perjuicios causados.

Si va a realizar obras y no quiere cometer ninguna infracción, póngase en contacto con nuestro despacho de abogados de Zaragoza. Expertos en derecho urbanístico, le asesoraremos sobre todo lo que debe tener en cuenta antes de iniciar la obra.

Licencias urbanísticas

Las licencias urbanísticas son necesarias para todos los actos de edificación y uso del suelo. Constituyen, dentro de las autorizaciones, una característica modalidad de la intervención municipal en las actividades de los administrados. Su objeto es garantizar el desarrollo de las actividades conforme a los límites establecidos en el ordenamiento jurídico, fundamentalmente por razones urbanísticas y de seguridad, higiene y estética. Nuestro despacho en Zaragoza cuenta con los mejores abogados expertos en derecho urbanístico perfectamente cualificados para tramitar todo tipo de licencias ante la Administración.

Las solicitudes de licencias deben ir acompañadas de un proyecto técnico suscrito por un profesional habilitado, normalmente con el visado del correspondiente Colegio Profesional, que acredita la colegiación del profesional y el adecuado cumplimiento del ordenamiento urbanístico por el proyecto. Una vez que nuestros abogados hayan presentado la licencia, la competencia para otorgar licencias o denegarlas corresponde al Alcalde, en la mayoría de los casos, salvo que expresamente se atribuya a otro órgano municipal. En cualquier caso, es la Administración quien debe resolver.

Las licencias municipales no pueden alterar situaciones jurídicas privadas, por lo que se otorgan con una salvedad: el derecho de propiedad y sin que afecte a un tercero. Si el proyecto afecta al dominio público, es posible que se deniegue la licencia. Si desea asesoramiento sobre estas cuestiones, le recomendamos que no dude en visitar nuestro despacho de abogados, estamos en Zaragoza para ayudarle.

RÉGIMEN DE FUERA DE ORDENACIÓN

¿Qué problema se dirige a solucionar el régimen de fuera de ordenación? El de los edificios existentes antes de la aprobación del planeamiento que resultan disconformes con las disposiciones de éste. ¿De qué se trata? De compatibilizar la necesaria ejecución del plan con el respeto a los derechos preexistentes.

¿Cómo caracteriza la jurisprudencia al régimen de fuera de ordenación? Como una privación patrimonial, que debe ser objeto de interpretación restrictiva.

¿Ha variado mucho la regulación legal de la situación de fuera de ordenación desde su establecimiento? No. En la actualidad tiene consideración de Derecho estatal supletorio.

¿Es precisa la calificación? No, el régimen se aplica por ministerio de la ley, sin necesidad de un acto de constatación. ¿Por qué? Porque se trata de una consecuencia específica de la disconformidad con un plan de los edificios erigidos con anterioridad a su aprobación.

En los planteamientos tradicionales de nuestro Derecho urbanístico, ¿es el régimen de fuera de ordenación un régimen de limitación de usos? No. Únicamente, lo es de obras. Entonces, ¿en qué consisten las limitaciones legales? En el establecimiento de limitaciones sobre las obras a realizar en los edificios o instalaciones que se encuentren fuera de la ordenación, correspondiéndoles en lo demás el régimen normal de la propiedad urbana.

En este sentido, cabe decir que las construcciones fuera de ordenación experimentan las limitaciones relativas a la ejecución de obras, pero no afectan al uso del inmueble determinado en las ordenanzas vigentes en el tiempo en que fue autorizada la construcción.

PLAN GENERAL Y SUELO URBANIZADO

¿Qué es un Plan General? Es el instrumento de ordenación integral de uno o varios términos municipales.

¿Cuál es su función? Determinar las situaciones básicas del suelo y establecer la estructura general de la ordenación urbanística prevista, así como las pautas para su implantación.

¿Qué podemos identificar en él? Los diferentes núcleos de población y sistemas generales: de comunicaciones, espacios libres, zonas verdes y parques públicos, equipamientos comunitarios, y otros.

Ahora bien, antes de hacer alusión a los contenidos del Plan General en relación con las situaciones básicas del suelo previstas en la Ley del Suelo de 2008, es preciso tener en cuenta las equivalencias con respecto a las tradicionales clases de suelo.

En este sentido, ¿qué ha de contener en el suelo urbanizado el Plan General? La calificación urbanística completa, o lo que es lo mismo, la ordenación detallada que permita edificar o renovar la edificación.

¿Y qué ocurre en relación a los ámbitos degradados del suelo urbanizado? Que cabrá desarrollar actuaciones de transformación urbanística que tengan por objeto reformar o renovar la organización, siendo admisible que el Plan General actúe directamente delimitando unidades de ejecución que identifiquen a los propietarios afectados, o que remita a la figura característica del Plan Especial de Reforma Interior o de Rehabilitación Urbanística para regular los procesos de urbanización y edificación correspondientes.

Prohibición a los ciclistas de circular por las aceras

El Boletín Oficial de Aragón ha publicado la prohibición a los ciclistas de circular por las aceras en la ciudad de Zaragoza. Los artículos de la ordenanza municipal que lo permitían han sido anulados tras la sentencia del Tribunal Supremo ratificada por el Tribunal Superior de Justicia de Aragón.

La modificación de la Ordenanza de Circulación de Peatones y Ciclistas da lugar a que las bicicletas no podrán circular por aceras que tengan cuatro metros o más, ni por plazas ni por calles peatonales. De este modo, solo se podrá circular con este medio de transporte por la calzada, los carriles bicis destinados a ello o el asfalto.

Esta decisión ha suscitado gran polémica en la opinión pública ya que se cree que tanto la ciudad como la educación vial de los vehículos a motor no están preparados para que las bicicletas puedan circular junto a coches con los riesgos que ello supone.

El Ayuntamiento se ha puesto manos a la obra para llevar a cabo la instalación de nuevas señales que recuerde la prohibición en las zonas que pueden llegar a ser más problemáticas. También se reforzará la señalización de cruces de bicicletas en calzadas terminan en zonas peatonales.

Se moderniza el funcionamiento de los Consejos Provinciales de Urbanismo

El Departamento de Obras Públicas, Urbanismo, Vivienda y Transportes del Gobierno de Aragón sigue ha aprobado el Decreto por el que se regula el funcionamiento de los Consejos Provinciales de Urbanismo.

Recientemente se llevó a cabo la modificación de la Ley de Urbanismo de Aragón y su texto refundido y ahora el Gobierno ha decidido regular el funcionamiento de los órganos colegiados que tienen asignadas competencias urbanísticas, esto es, los Consejos Provinciales de Urbanismo. Es decir, tras la modificación de la ley urbanística aragonesa se hacía necesario alinear lo dicho por esta con el funcionamiento interno de estos órganos y modificarlos para adaptarlos a la realidad legal existente.

¿Qué novedades recoge este nuevo reglamento?

Por un lado, el nuevo texto normativo se ocupa de establecer la organización y funcionamiento de los Consejos Provinciales. Recoge, además, la concreción de sus funciones así como, la obligación de dar publicidad de los acuerdos a través de su página web o al menos dotar de la mayor transparencia posible en sus actuaciones para acercarlas al ciudadano.

Por otro lado, se recuperan las ponencias técnicas que consisten en un grupo de expertos que ejercen una labor consultiva y asesora sobre las futuras decisiones a adoptar.

Nueva Ley de Urbanismo de Aragón

El Gobierno de Aragón ha llevado a cabo una actualización de la normativa urbanística de Aragón con la finalidad de clarificar y armonizar la prolija legislación que en este momento está vigente debido a las continuas modificaciones que se producen en este campo desde distintos ámbitos como el estatal o el europeo.

Esta labor ha dado lugar al Texto Refundido de la Ley de Urbanismo de Aragón, aprobado a través de un decreto que se publicará en los próximos días en el Boletín Oficial de la Comunidad Aragonesa.

¿Cuáles son las modificaciones que recoge este texto?

Por un lado el Texto Refundido de la Ley de Urbanismo de Aragón recoge las novedades que se introdujeron en relación con la delimitación del suelo urbano por la Ley de 2009.

Además se han incorporado otras modificaciones realizadas a nivel estatal con el fin de atender las necesidades de los municipios que se establecieron en Mayo de 2013 sobre regeneración y renovación urbanística.

Desde el Gobierno de Aragón, la responsable de Urbanismo ha declarado que en el texto se reflejan también cambios normativos a nivel europeo en relación con temas medioambientales y otras directivas de la Unión Europea, por ejemplo, sobre licencias urbanísticas.

El ayuntamiento de Zaragoza concederá la licencia de derribo de Averly

La gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de Zaragoza ha reiniciado los trámites del plan especial del edificio de Averly y concederá la licencia de derribo de la parte no protegida del mismo. Esta decisión se lleva a cabo como consecuencia del levantamiento de las medidas cautelares que prohibían la demolición de esta parte de la construcción por parte del Tribunal Superior de Justicia de Aragón.

En 2012 un grupo empresarial adquirió los terrenos en los que se sitúa Averly, antigua fundición, para realizar construcción residencial, uso para el cual estaban avalados los mismos por el Plan General de Ordenación Urbana.
La Dirección General de Patrimonio del Gobierno de Aragón en oposición a esta actuación amplió un 32% del terreno protegido como bien de Interés Cultural lo que supuso mantener la fachada principal, que se puede aún contemplar hoy en día, así como el edificio de la vivienda del propietario, jardín, oficinas y taller de ajustes
En adición, posteriormente, se realizó una reclamación judicial de medidas cautelares, las levantadas por el TSJA en este momento, para evitar el derribo de cualquiera de las partes. Queda pendiente todavía un recurso de casación frente al Tribunal Supremo en busca de la total protección.