¿Puedo edificar en zona verde?.

Al igual que ocurre en otras áreas del Derecho, la materia urbanística es susceptible de que existan infracciones.

Hay que tener en cuenta que en materia de urbanismo las Comunidades Autónomas tienen sus propias normas, lo cual quiere decir que la legislación puede cambiar de una a otra y también sus sanciones. En cualquier caso las infracciones se pueden clasificar en tres grupos: graves, muy graves y leves.

• Graves
  En la mayor parte de las Comunidades se considera grave incumplir las órdenes de paralización y de ejecución de una obra o servicio.
• Muy graves
  Se trata de conductas tales como realizar parcelaciones en terreno no edificable; edificar en zonas que tenga la consideración de zonas verdes, espacios libres, equipamientos y dotaciones de dominio público, sistemas generales y suelo no urbanizable protegido; etc.
• Leves
  Es una categoría residual, donde se encuentran aquellas conductan que no se consideran graves o muy graves. Un ejemplo sería hacer algún tipo de acción u omisión que, aunque en un principio se considere grave, supone un daño producido o riesgo muy escaso.

Si se tienen dudas sobre alguna actividad o hecho concreto es muy importante consultar con un abogado antes de llevarlo a cabo, para evitar estas infracciones que acabamos de comentar. En Derecho administrativo la forma de sancionar es generalmente a través de multas, las cuales pueden suponer cuantías muy elevadas. Tanto las personas físicas como las jurídicas -empresas- pueden ser sancionadas. Por todos estos motivos es mejor no arriesgarse y estudiar con detenimiento el proyecto que vamos a realizar, asegurándonos de que cumple todos los requisitos legales.
Si este es su caso o necesita cualquier otra información no dude en comunicarse con nuestro Despacho de Zaragoza. Para una atención más rápida y eficaz le recomendamos que pida una cita previa por teléfono o mediante nuestra web.

JUNTAS DE COMPENSACIÓN. ABOGADO ZARAGOZA

En Derecho urbanístico existen algunos términos que son específicos de esta rama. Uno de ellos es la llamada Junta de Compensación, que vamos a explicar brevemente a continuación.

Este tema aparece regulado en el Reglamento de Gestión Urbanística.
Según el Reglmento, el sistema de compensación tiene por objeto la gestión y ejecución de la urbanización de un polígono o unidad de actuación por los mismos propietarios del suelo comprendido en su perímetro, con solidaridad de beneficios y cargas.

En palabras sencillas podemos decir que este sistema es uno de los que incluye la Ley con relación a la forma en que se pueden gestionar los polígonos o unidades de actuación.

El Reglamento continúa diciendo de estas Juntas que los propietarios de suelo incluidos en un polígono o unidad de actuación por el sistema de compensación, y los de suelo exterior al polígono ocupado para la ejecución de sistemas generales, que deban participar en el polígono o unidad de que se trate, deberán constituirse en Junta de Compensación para poder aplicar el sistema.

Se trata de un tema de cierta complejidad, por lo que es importante acudir a un abogado que esté especializado en la materia. Desde nuestro Despacho en Zaragoza podemos ayudarle si necesita asistencia con este tema. Se trata de un Despacho con amplia trayectoria profesional y posición consolidada, por lo que son muchos los clientes que ya han acudido a nosotros.

Recuerde que también podemos ayudarle con otras gestiones urbanísticas, como por ejemplo:
Pedir una licencia;
Procesos de expropiación forzosa;
Defensa ténica en todo tipo de reclamaciones y procesos;
Etc.

Cuéntenos su caso
Somos conscientes de que cada situación es distinta y necesita un estudio individual y detallado. Por eso le invitamos a concertar una cita previa para poder obtener todos los datos y tener una visión integral del caso. Sólo tiene que llamar por teléfono o consultar nuestra web.

DERECHO URBANÍSTICO: DUE DILIGENCE

En el Derecho urbanístico tiene especial importancia un concepto denominado Due Diligence (diligencias debidas, en su traducción literal del inglés). A continuación le explicamos en qué consiste esta figura.

Antes de tomar decisiones relativas a un inmueble o un terreno es conveniente saber el estado en el que se encuentra. Este proceso es similar al que seguiría cualquier cliente antes de comprar un producto, para asegurarse de que es lo que busca y que está en buenas condiciones. De hecho, podría decirse que hoy en día cualquier persona realiza una valoración previa antes de tomar una decisión económica importante.
Ese es el fundamento del Due Diligence. En términos técnicos lo podemos denominar auditoría independiente. Tanto el plazo de redacción de este documento como su contenido se adaptan a las necesidades de cada cliente, por lo que no es exactamente igual para todo el mundo. Los clientes que pueden tener interés en ello son, entre otros, los siguientes:

• Empresas inmobiliarias o promotoras;
• Inversores privados;
• Bancos;
• Gestoras de inmuebles;
• Etc.

¿Para qué me sirve realizar este trámite?
Como decíamos, la inspección previa de un terreno podrá explicarle cuáles son las condiciones del suelo y si este presenta algún tipo de problema.
En algunos casos esto puede ser muy útil, por ejemplo en empresas que tienen que cambiar de sede y construir en una nueva zona.
También suelen utilizar este trámite las entidades bancarias, cuando media un procedimiento de dación en pago y quieren comprobar el estado del inmueble.

Si desea recibir más información sobre este u otras cuestiones relacionadas con la materia, no dude en ponerse en contacto con nuestro Despacho en Zaragoza. Podemos ayudarle con gran variedad de trámites: asesoramiento legal antes de un proyecto; negociación de convenios urbanísticos; gestión de licencias; y otros. Podrá ponerse en contacto por teléfono o a través de esta web.

Aceptación de la Letra de Cambio

Caso práctico de un Abogado de Urbanismo en Barcelona:
En relación con la presentación a la aceptación, una o varias de las siguientes afirmaciones son ciertas. Señálelas:

a.Está prohibido presentar la letra a la aceptación tras la fecha de su vencimiento.
Falso. En caso de aceptación extemporánea, la misma surtirá efecto, pero eso sí, el tenedor habrá perdido la posibilidad de ejercitar acciones de regreso anticipadas por falta de aceptación (art. 50. a LCCh y art. 63. 2º LCCh).

b.La letra se puede presentar a la aceptación un domingo.
Falso. Solo en días hábiles, que a estos efectos serán los días laborales.

c.Las letras a plazo vista deben presentarse a la aceptación en el plazo de un año desde la fecha de libramiento, salvo que el plazo sea acortado por el librador o un endosante o que sea alargado por el librador.
Verdadero, pues la afirmación se refiere al texto del art. 27 LCCh Las letras de cambio a un plazo desde la vista deberán presentarse a la aceptación en el término de un año a partir de su fecha. El librador podrá acortar este último plazo o fijar uno más largo.
Estos plazos podrán ser acortados por los endosantes.

Observe ahora esta letra de cambio y suponga que el reverso está en blanco y la firma que aparece en ella es autógrafa. Contesta razonadamente a las siguientes cuestiones:

a)¿Es necesario que se presente la aceptación?
Al tratarse de una letra a un plazo vista, la aceptación deviene obligatoria principalmente a efecto de fijación de la fecha de vencimiento.

b)¿Puede presentarse a la aceptación?
Como ya hemos aclarado en la cuestión anterior, no es facultativa, sino que deviene obligatoria.

c)La falta de presentación a la aceptación, ¿tendrá consecuencias negativas para el tenedor?
A estos efectos, nos remitimos al ya reiterado art.63 LCCh, en virtud del cual, la presentación fuera de plazo supondría el perjuicio de la letra y la pérdida de acciones cambiarias (de retorno) contra los endosantes, librador y las demás personas obligadas, con excepción del aceptante y de su avalista.

Abogado urbanista en Zaragoza

A partir de los servicios de despachos de abogados especializados en urbanismo, clientes particulares y empresas obtienen acciones legales y asesoramiento a la medida. Se prestará asistencia jurídica en el plano urbanístico a corporaciones locales, así como todo organismo público o privado. La versatilidad en el área del urbanismo debe ser característica esencial de un abogado urbanista. En la ciudad de Zaragoza le presentamos un despacho especializado en el asesoramiento a las mencionadas instituciones o particulares, sean entidades cotizadas o no cotizadas. Es importante solventar problemas en materia jurídica relativa a suelo. Es necesario asimismo realizar una correcta planificación urbanística y una gestión a la medida. Los servicios del abogado especializado en Derecho Urbanístico, alcanzan desde la redacción de solicitudes o recursos hasta la negociación de contrataciones, consecución de licencias...

Los profesionales asimismo deberán intervenir en litigios surgidos por desavenencias por terrenos urbanos. Se trata de un área de gran complejidad, que solo debe ser tratada por especialistas cualificados. Como hemos indicado, entre los servicios se propone planeamiento urbanístico, así como sistemas de compensación, acciones legales relacionadas con expropiaciones, gestiones de suelo, acciones legales y asesoramiento en litigios en cooperativas, servicios jurídicos para comunidades de propietarios... Comuníquese para obtener información asimismo sobre recursos administrativos, recursos que deberán ser cumplimentados en breve tiempo con el fin de evitar demoras.
Las tramitaciones en este terreno ya son lo bastante complejas como para que se vean además obstaculizadas por una mala praxis en cuanto a la realización de documentos, recursos... El aspecto contencioso administrativo también es área de actuación de los abogados expertos en urbanismo. Dada la complejidad en este ámbito, la comunicación también será importante con los clientes.

Estos deberán conocer en lo posible la situación en que se encuentra el litigio, solicitud de licencia, etc., información que le será proporcionada a través de un leguaje que comprenda fácilmente.

El urbanismo y sus aplicaciones

El urbanismo es una materia fundamental a la hora de realizar una correcta planificación y ordenación de las ciudades y del territorio en el que vivimos.

El asesoramiento de esta materia debe hacerlo un equipo de profesionales multidisciplinares y con experiencia en Derecho Inmobiliario, Fiscal y Medioambiental.

Ante cualquier tipo de actuación urbanística, por insignificante que parezca, debe intervenir un área de urbanismo para tener un asesoramiento profesional y saber si un suelo es urbanizable o si pueden construirse determinadas edificaciones.

También suele intervenir un especialista en urbanismo en cualquier expropiación para realizar una valoración económica de los derechos que estén sujetos a expropiación, así como para redactar las hojas de aprecio, redactar los convenios de expropiación, la solicitud de inicio de expediente, tener asistencia letrada si fuera necesario acudir al Tribunal Superior de Justicia y tener asistencia letrada garantizada como expropiado, beneficiario o como expropiante.

En ese sentido en una actuación urbanística también habrá que elaborar así como tramitar una serie de instrumentos de ordenación urbanística y territorial, tramitar la gestión urbanística a efectos de la distribución de beneficios, hay que presentar y redactar convenios urbanísticos de planeamiento y gestión y contar con un agente urbanizador para que redacte el programa de actuación urbanizadora.

Será necesario el asesoramiento de la mano de un profesional para la tramitación de las autorizaciones y de los permisos necesarios especialmente cuando se actúa en suelo rústico o en una zona turística.

Además es importante tener un control y un seguimiento exhaustivo en los procesos administrativos de transformación urbanística, verificar las autorizaciones y las licencias exigibles y analizar el cumplimiento de las exigencias derivadas de la legislación sectorial aplicable.

Es fundamental tener asesoramiento ante un expediente de protección de la legalidad urbanística, órdenes de clausura y sanciones, y participar ante procedimientos administrativos y contenciosos-administrativos.

Infracciones urbanísticas

La legislación urbanística de las Comunidades Autónomas ha tipificado las diferentes infracciones urbanísticas en torno a dos grandes conceptos. Por una parte, las parcelaciones ilegales, en las que se agrupan las parcelaciones realizadas en contra del planteamiento urbanístico o antes de su aprobación, así como las que se lleven a cabo en suelo rural preservado o sin previa licencia. Por otra parte, las infracciones en materia de suelo y edificación, que comprenden actividades contrarias al uso legal del suelo, las edificaciones excesivas, la realización de obras en edificios fuera de ordenación, derribos y construcciones contrarios a valores culturares, infracción de ordenanzas y la ejecución de obras sin licencia o en contra de sus condiciones.

Las infracciones pueden clasificarse como leves, graves o muy graves según la intensidad de la perturbación que crean y los daños provocados en los espacios públicos. La sanción típica es la multa, cuya cuantía varía según la gravedad del daño, las más leves suponen multas de alrededor de 300 euros, pero las más graves pueden alcanzar los 3.000.000 euros. Junto con la multa, también se impone a los responsables las obligaciones de restaurar el orden urbanístico alterado, reponer los bienes afectados a su estado anterior e indemnizar los daños y perjuicios causados.

Si va a realizar obras y no quiere cometer ninguna infracción, póngase en contacto con nuestro despacho de abogados de Zaragoza. Expertos en derecho urbanístico, le asesoraremos sobre todo lo que debe tener en cuenta antes de iniciar la obra.

Licencias urbanísticas

Las licencias urbanísticas son necesarias para todos los actos de edificación y uso del suelo. Constituyen, dentro de las autorizaciones, una característica modalidad de la intervención municipal en las actividades de los administrados. Su objeto es garantizar el desarrollo de las actividades conforme a los límites establecidos en el ordenamiento jurídico, fundamentalmente por razones urbanísticas y de seguridad, higiene y estética. Nuestro despacho en Zaragoza cuenta con los mejores abogados expertos en derecho urbanístico perfectamente cualificados para tramitar todo tipo de licencias ante la Administración.

Las solicitudes de licencias deben ir acompañadas de un proyecto técnico suscrito por un profesional habilitado, normalmente con el visado del correspondiente Colegio Profesional, que acredita la colegiación del profesional y el adecuado cumplimiento del ordenamiento urbanístico por el proyecto. Una vez que nuestros abogados hayan presentado la licencia, la competencia para otorgar licencias o denegarlas corresponde al Alcalde, en la mayoría de los casos, salvo que expresamente se atribuya a otro órgano municipal. En cualquier caso, es la Administración quien debe resolver.

Las licencias municipales no pueden alterar situaciones jurídicas privadas, por lo que se otorgan con una salvedad: el derecho de propiedad y sin que afecte a un tercero. Si el proyecto afecta al dominio público, es posible que se deniegue la licencia. Si desea asesoramiento sobre estas cuestiones, le recomendamos que no dude en visitar nuestro despacho de abogados, estamos en Zaragoza para ayudarle.

Prohibición a los ciclistas de circular por las aceras

El Boletín Oficial de Aragón ha publicado la prohibición a los ciclistas de circular por las aceras en la ciudad de Zaragoza. Los artículos de la ordenanza municipal que lo permitían han sido anulados tras la sentencia del Tribunal Supremo ratificada por el Tribunal Superior de Justicia de Aragón.

La modificación de la Ordenanza de Circulación de Peatones y Ciclistas da lugar a que las bicicletas no podrán circular por aceras que tengan cuatro metros o más, ni por plazas ni por calles peatonales. De este modo, solo se podrá circular con este medio de transporte por la calzada, los carriles bicis destinados a ello o el asfalto.

Esta decisión ha suscitado gran polémica en la opinión pública ya que se cree que tanto la ciudad como la educación vial de los vehículos a motor no están preparados para que las bicicletas puedan circular junto a coches con los riesgos que ello supone.

El Ayuntamiento se ha puesto manos a la obra para llevar a cabo la instalación de nuevas señales que recuerde la prohibición en las zonas que pueden llegar a ser más problemáticas. También se reforzará la señalización de cruces de bicicletas en calzadas terminan en zonas peatonales.

El ayuntamiento de Zaragoza concederá la licencia de derribo de Averly

La gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de Zaragoza ha reiniciado los trámites del plan especial del edificio de Averly y concederá la licencia de derribo de la parte no protegida del mismo. Esta decisión se lleva a cabo como consecuencia del levantamiento de las medidas cautelares que prohibían la demolición de esta parte de la construcción por parte del Tribunal Superior de Justicia de Aragón.

En 2012 un grupo empresarial adquirió los terrenos en los que se sitúa Averly, antigua fundición, para realizar construcción residencial, uso para el cual estaban avalados los mismos por el Plan General de Ordenación Urbana.
La Dirección General de Patrimonio del Gobierno de Aragón en oposición a esta actuación amplió un 32% del terreno protegido como bien de Interés Cultural lo que supuso mantener la fachada principal, que se puede aún contemplar hoy en día, así como el edificio de la vivienda del propietario, jardín, oficinas y taller de ajustes
En adición, posteriormente, se realizó una reclamación judicial de medidas cautelares, las levantadas por el TSJA en este momento, para evitar el derribo de cualquiera de las partes. Queda pendiente todavía un recurso de casación frente al Tribunal Supremo en busca de la total protección.

Casco oblligatorio para ciclistas en la ciudad

La Dirección General de Tráfico (DGT) ha solicitado al Congreso de los Diputados el estudio sobre la necesidad de imponer el uso de casco a los ciclistas en la ciudad.

Esta solicitud se realiza en un  momento en el que se está tramitando el anteproyecto del nuevo Reglamento de Circulación. Según a establecido la directora general de tráfico, María Seguí, se ha producido un crecimiento los accidentes de tráfico producidos por bicicletas, tendencia que va a continuar en ascenso.

Actualmente, el uso del casco para los ciclistas sólo es obligatorio en las vías interurbanas, salvo en el caso de los menores que sean transportados a remolque, que siempre deben llevar el casco.

Muchos Ayuntamientos, entre ellos el de Zaragoza, se han opuesto a esta medida. No obstante, todo parece indicar que el la imposición del uso de casco en la ciudad es sólo cuestión de tiempo.

Licencia de obras menores

Las obras menores son aquellas que por su sencillez o por su escasa entidad económica no necesitan de un proyecto técnico para realizarse. Por ejemplo, se considerarían obras menores aquellas que tuvieran como finalidad el embellecimiento o la mera reparación de alguna parte del inmueble.

Por otra parte, no se consideran como obras menores aquellas que supongan la modificación estructural de un edificio o de su distribución.

Dependiendo de las circunstancias concurrentes, estas obras pueden estar sometidas a los procedimientos de Comunicación previa o Declaración responsable.

La primera de ellas, la Comunicación previa, es un trámite administrativo por el cual se pone en conocimiento de la Administración Pública sus datos identificativos y el cumplimiento de los requisitos exigibles para el comienzo de la obra en cuestión.

La falsedad, error u omisión de la información facilitada en esta Comunicación dará derecho a la Administración Municipal para imposibilitar la continuidad de la obra, sin perjuicio de imponer las correspondientes sanciones aplicables al caso.

Por su parte, la Declaración responsable es un documento firmado por el interesando por el que este afirma que cumple con los requisitos legales para realizar la obra en cuestión y se compromete a cumplirlos hasta la finalización de la misma. Esta declaración produce efectos desde el mismo día de su presentación. No obstante, debe tenerse en cuenta que la Administración podrá realizar las comprobaciones que considere oportunas para verificar el cumplimiento de la legalidad.

El Ayuntamiento de Zaragoza reduce el plazo de pago a sus proveedores

El pasado mes de julio se publicó el Informe sobre Morosidad en el segundo trimestre del 2013, donde se establece que el Ayuntamiento de Zaragoza ha reducido en casi 50 días el promedio de pago a sus proveedores.

De esta forma, el Gobierno de la comunidad ha pasado de pagar las facturas en 150 días en el primer trimestre del año, a pagarlas en 106 en el segundo.

No obstante, no hay que dejarse engañar. A pesar de que este hecho constituye una mejora necesaria de las condiciones de pago a los proveedores, todavía el plazo se encuentra muy por encima del límite que establece la Ley, situado en un máximo de 30 días. Plazo que, según el vicealcalde de Zaragoza, Fernando Gimeno, "es imposible cumplir".

Lo que parece indiscutible es el esfuerzo indiscutible del Consistorio por sanear su economía y el establecimiento de una política de austeridad que parece estar dando sus frutos. De hecho, esta reducción en el plazo de pago supone que se está pagando ya a los proveedores en un periodo de tiempo inferior al existente antes de la crisis.

En total, en el segundo trimestre del año el Ayuntamiento de Zaragoza ha abonado a los proveedores un total de 95,4 millones de euros, frente a los 79,8 del periodo anterior.

Todos estos datos y otros que vienen recogidos en el citado informe han sido enviados, como indica la normativa, al Gobierno de España y se ha puesto en conocimiento de la Comisión de la Presidencia, Economía y Hacienda y del Pleno Municipal.

Comienza el estudio de la línea 2 del tranvía en Zaragoza

La primera línea del tranvía de Zaragoza, que fue inaugurada el 4 de abril de 2011, unió el Centro de la ciudad (Gran Vía) con el barrio de Valdespartera.

Ahora, dos años después, se ha iniciado el estudio preliminar de la Línea 2 de nuestro tranvía, que, en principio, recorrería los barrios de Las Fuentes, Las Delicias y San José, conectando así algunos de los barrios más emblemáticos de la ciudad.

Como novedad, el Ayuntamiento de Zaragoza ha puesto en marcha una iniciativa para conocer la opinión de los ciudadanos al respecto. Para ello, ha publicado en su página web, www.zaragoza.es , las tres posibles alternativas para el transcurso del tranvía en su segundo ramal:

• Opción 1: Desde Miguel Servet hasta el cruce con el tercer cinturón.
• Opción 2: La avenida San José hasta las cercanías del pabellón Príncipe Felipe.
• Opción 3: Toda la avenida San José hasta las inmediaciones del Canal Imperial de Aragón.

Para cada una de estas alternativas la página web ha publicado una memoria, un índice de planos y un presupuesto.

Además, se ha publicado en Youtube un vídeo explicativo al respecto:

Coincidiendo con esta iniciativa, Fernando Gimeno, vicealcalde de Zaragoza, ha propuesto reducir las tarifas de bus y tranvía en las horas punta. Con esta medida se intentaría descongestionar el uso de estos transportes que, en determinados momentos del día, resultan masificados. 

Por otra parte, el Ayuntamiento continua desarrollando su proyecto para fijar el precio del transporte público en función de la renta, para lo que ya se ha puesto en contacto con la Agencia Tributaria. 

Nueva Ley de Urbanismo de Áragón

El pasado 23 de mayo las Cortes de Aragón aprobaron la nueva Ley de Urbanismo de Aragón, que pretende dar cobertura a las necesidades de la realidad actual y normativa existente en nuestro país.

Entre las principales novedades de esta norma puede destacarse la simplificación de este texto legal con respecto al anterior, más complejo, cuya redacción dificultaba, en ocasiones, la aplicación de la norma.

Por otra parte, la nueva ley trata de introducir la simplificación de los trámites legales y concretar las competencias de cada uno de los agentes con responsabilidad en el plano urbanístico. En este sentido, se introduce una reducción de los plazos, se establece el silencio administrativo positivo para aquellos casos en los que la legislación administrativa no establezca otra cosa y se elimina el Consejo de Urbanismo de Aragón por entender que sus funciones pueden ser asumidas por otros órganos de la administración.

En este sentido, se han reducido las competencias de lo público, dando más margen a la iniciativa privada. De esta forma se ha centrado las competencias del Gobierno de Aragón en el planeamiento general.

Cabe destacar también la modificación introducida en el ámbito de la licencia urbanística, limitando su contenido. En este sentido, también se introduce la regulación de la regulación de la comunicación previa y la declaración responsable, limitando los casos en los que es necesario pedir una licencia expresa de la Administración.

En otro orden de las cosas, la norma tiene por objeto la rehabilitación de zonas urbanas. Por ello, se crea la figura del Plan de Rehabilitación.

Por último, los requisitos de la ley aparecen flexibilizadas para los municipios, de forma que estos puedan escoger los usos que dar al territorio, según el planeamiento que aprueba cada Ayuntamiento.

Para finalizar, debemos recordar que el vigor de la anterior Ley de Urbanismo no cesa hasta el próximo día 6 de agosto, por lo que todavía debe esperarse para conocer los efectos de esta nueva regulación.

Abogado de urbanismo

Abogado de Urbanismo en Zaragoza. 

César David Ciriano Vela ofrece servicios jurídicos que van desde el asesoramiento sobre cualquier cuestión que tenga relación con un inmueble hasta la representación o defensa de clientes en juicios.

Por unos u otros motivos, las personas estamos expuestas a demandas legales por lo que necesitamos buscar a alguien que nos asesore.

Abogado de Urbanismo, garantizando el mejor servicio a nuestros clientes.