El urbanismo y sus aplicaciones

El urbanismo es una materia fundamental a la hora de realizar una correcta planificación y ordenación de las ciudades y del territorio en el que vivimos.

El asesoramiento de esta materia debe hacerlo un equipo de profesionales multidisciplinares y con experiencia en Derecho Inmobiliario, Fiscal y Medioambiental.

Ante cualquier tipo de actuación urbanística, por insignificante que parezca, debe intervenir un área de urbanismo para tener un asesoramiento profesional y saber si un suelo es urbanizable o si pueden construirse determinadas edificaciones.

También suele intervenir un especialista en urbanismo en cualquier expropiación para realizar una valoración económica de los derechos que estén sujetos a expropiación, así como para redactar las hojas de aprecio, redactar los convenios de expropiación, la solicitud de inicio de expediente, tener asistencia letrada si fuera necesario acudir al Tribunal Superior de Justicia y tener asistencia letrada garantizada como expropiado, beneficiario o como expropiante.

En ese sentido en una actuación urbanística también habrá que elaborar así como tramitar una serie de instrumentos de ordenación urbanística y territorial, tramitar la gestión urbanística a efectos de la distribución de beneficios, hay que presentar y redactar convenios urbanísticos de planeamiento y gestión y contar con un agente urbanizador para que redacte el programa de actuación urbanizadora.

Será necesario el asesoramiento de la mano de un profesional para la tramitación de las autorizaciones y de los permisos necesarios especialmente cuando se actúa en suelo rústico o en una zona turística.

Además es importante tener un control y un seguimiento exhaustivo en los procesos administrativos de transformación urbanística, verificar las autorizaciones y las licencias exigibles y analizar el cumplimiento de las exigencias derivadas de la legislación sectorial aplicable.

Es fundamental tener asesoramiento ante un expediente de protección de la legalidad urbanística, órdenes de clausura y sanciones, y participar ante procedimientos administrativos y contenciosos-administrativos.

La unidad mínima de cultivo

La unidad mínima de cultivo es la superficie suficiente que debe tener una finca rústica para que las labores de cultivo puedan llevarse a cabo satisfactoriamente, teniendo en cuenta las características socio-económicas del terreno donde se encuentre la finca. La Administración competente fija la unidad mínima de cultivo para los distintos municipios, zonas o comarcas, diferenciando si la finca es de secano o de regadío.

Sin embargo, en Aragón, el Gobierno no ha fijado aún estas unidades, por lo que es la Ley 3/2009 de Urbanismo de Aragón, en su disposición transitoria V, la que remite a la Orden de 27 de mayo de 1958 del Ministerio de Agricultura. En ella se distinguen tres grupos de municipios, estando Zaragoza incluida en el primero. Se dispone, luego, que la unidad mínima de cultivo en las fincas de secano será de 2,5 hectáreas y 0,40 para las de regadío. Existe una prohibición legal expresa de segregar una finca rústica cuando dicha operación de lugar a parcelas de extensión mínima a la Unidad mínima de cultivo.

Por otra parte, la segregación rústica es toda división simultánea de terrenos, siempre que tenga finalidad exclusivamente vinculada a la explotación agrícola de la tierra. Se necesita para ello una autorización, es decir, una licencia de parcelación o declaración administrativa de innecesariedad de licencia. Dicha licencia es expedida por el municipio en cuestión, (es competencia del alcalde) y debe recogerse en documento notarial.

Finalmente, la ley establece una serie de excepciones que permiten dividir fincas por debajo de la unidad mínima de cultivo. Entre ellas, conviene destacar cualquier clase de disposición a favor de fincas colindantes, siempre que ambas fincas no resulten de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo.

En caso de no ser posible la división, los herederos deberán atenerse a las reglas de partición de la herencia, mediante la aplicación de lo dispuesto por el artículo 1062 del Código Civil, donde se establece que cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división, podrá adjudicarse a uno, a calidad de abonar a los otros el exceso de dinero.

La compensación

¿En qué consiste el sistema de compensación de la unidad de ejecución de un terreno? En este sistema, se mantiene a los propietarios del suelo, distribuyendo equitativamente entre ellos el aprovechamiento urbanístico que les corresponda, así como la doble carga de ceder los terrenos rotacionales y de costear la urbanización conforme a las previsiones del planeamiento. El sistema se configura como un fenómeno de auto-administración, ya que los propietarios deben organizarse mediante la Junta de Compensación, entidad de naturaleza privada que ejerce ciertas potestades administrativas. El proyecto de compensación debe contener la localización de los aprovechamientos y cesiones Su aprobación produce la transmisión al Municipio de los terrenos de cesión obligatoria. La Junta ejecuta el Proyecto de Urbanización.

En la legislación urbanística autonómica de Aragón, se recoge en la LUA, en los artículos 158 y 159. Allí se recogen todos y cada uno de los aspectos detallados por el técnico municipal para la concesión de la licencia.

¿Qué dicen estos artículos? En la gestión indirecta por compensación, los propietarios, previa aprobación del correspondiente programa de compensación, se constituyen en junta de compensación, aportan los terrenos de cesión obligatoria mediante reparcelación y ejecutan a su costa la obra pública de urbanización en los términos y condiciones que se determinen en el planeamiento.

Además, no será precisa la constitución de junta de compensación cuando todos los terrenos pertenezcan a un mismo titular.

Por otra parte, junto al programa de compensación podrá presentarse también proyecto de reparcelación para todos los terrenos afectados, en condiciones de ser aprobado con el programa y suscrito por todos los propietarios, incluidos los de terrenos exteriores que hayan de hacer efectivos los aprovechamientos subjetivos que les correspondan en la unidad o unidades. Deberá presentarse en todo caso proyecto de reparcelación cuando todos los terrenos pertenezcan, directa o indirectamente, a un mismo titular.

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Polémica entre oposición y ZEC por una reunión de Urbanismo

En Zaragoza capital, Urbanismo quiere ampliar el parque Pignatelli y recuperar así los antiguos depósitos de agua de la ciudad, situados en la parte trasera. Para llevar a cabo esta iniciativa, se convoca un proceso participativo ciudadano. Pero la iniciativa nace con polémica, ya que de la reunión con el concejal del área, en la que se iba a hablar de espacios urbanos vacíos, varios miembros de la oposición salieron descontentos puestos que sólo entonces descubrieron la iniciativa de ampliar el parque, algo de lo que consideran se les debería haber informado antes.

El debate surgió porque a los participantes en la reunión se les había avisado con 24 horas de antelación acerca del contenido de la reunión, para hablar de forma genérica sobre el desarrollo de los suelos de la ciudad, y no del parque Pignatelli en concreto, por lo que la oposición acusó al gobierno de haber hecho trampas políticas, puesto que el proceso ya estaba absolutamente cerrado y ya no se podía aportar nada nuevo. Al finalizar la reunión, la prensa había sido convocada y la oposición se quejó de la manera en la que se trató de no involucrarlos en el proceso, puesto que las decisiones ya habían sido tomadas de antemano, y sólo se les convocó a la reunión para informarles del proceso.

Pero desde Urbanismo sólo se han establecido ideas generales, que están en la línea de ampliar el parque, recuperar los depósitos, en desuso desde 2005, y crear equipamientos en los 30.000 metros cuadrados de suelo público en esta superficie. Pero la idea aún no tiene determinado un presupuesto.

Desde nuestro despacho de abogados expertos en urbanismo, conocemos de cerca este tipo de cuestiones, y somos partícipes de lo que conlleva esta toma de decisiones y cómo se debiera proceder. Ante cualquier procedimiento urbanístico, no dude en visitar nuestro céntrico despacho de Zaragoza, nuestros expertos en urbanismo resolverán todos sus problemas.

¿Es lo mismo suelo urbano que solar?

Hoy en día, y tras muchas modificaciones a lo largo de la historia, el suelo se divide en tres grandes clases. Así, nos encontramos con el suelo urbano, el suelo urbanizable y el suelo no urbanizable (rústico). Así se dispone desde la Ley del Suelo de 1998, a partir de la cual se divide el suelo en estas tres grandes clases, y éstas subdivididas, a su vez, en categorías.

Por lo tanto, suelo urbanizable es aquel en el que se determinaban los ámbitos territoriales considerados adecuados para el crecimiento urbano mediante su urbanización, desarrollo o transformación, con el fin de permitir la edificación. (Se refiere así la Ley del Suelo de 1956).

El suelo urbano era aquel que se identificaba con la ciudad existente, con la red urbana formada por el entramado viario, pudiendo haber, o no, elementos de la urbanización (lo que suponía la distinción entresuelo urbanizable delimitado y no delimitado).

Finalmente, el suelo rústico corresponde a aquellos espacios excluidos de la urbanización. En la legislación actual, cabe dirigirse al artículo 12 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 2008 para encontrar las situaciones básicas del suelo.

¿Y qué diferencias hay entre suelo urbano y solar?

El solar es un terreno que reúne unas condiciones mínimas para ser edificado. Estas condiciones se refieren a las dotaciones de agua y energía eléctrica, la evacuación o depuración de aguas residuales, y el acceso rodado. El suelo urbanizado podrá ser considerado como solar si cumple con los servicios y dotaciones ya citados, y otros determinados por el planeamiento urbanístico o la propia legislación (elementos de la vialidad: pavimentación de la calzada, alumbrado público y encintado de aceras).

El derecho urbanístico suele ser un gran desconocido en cuanto a ordenación del territorio se refiere. Contar con la ayuda de un abogado experto en la materia se vuelve más que esencial si tiene alguna controversia en este ámbito. No dude en visitar nuestro despacho de abogados en Zaragoza, los mejores expertos en urbanismo se ocuparán de resolver su caso.

Recurrir un Plan de Ordenación de los Recursos Naturales

El Plan de Ordenación de los Recursos Naturales es un instrumento de planeamiento territorial recogido en el ordenamiento jurídico español que persigue adecuar la gestión de los recursos naturales, y en especial de los espacios naturales y de las especies a proteger. El derecho urbanístico permite impugnar los actos de aprobación definitiva de estos instrumentos.

¿Cómo se hace?
Para ello, su abogado deberá acudir a la jurisdicción contencioso-administrativa. ¿Y en qué consiste impugnar un plan? Pues bien, impugnar significa recurrir ante la jurisdicción. Nuestros abogados le explicarán paso a paso el procedimiento a seguir, y resolverán sus dudas acerca del recurso de casación, que es el instrumento que utilizaremos para estos casos. ¿Y cuándo se aplica un recurso de casación? Existen cuatro razones esenciales:

• Abuso, exceso o defecto en el ejercicio de la jurisdicción.
• Incompetencia o inadecuación de procedimiento.
• Quebrantamiento de las formas esenciales del juicio o indefensión para la parte.
• Infracción de las normas del ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia que fueran aplicables a resolver las cuestiones objeto de debate.

A modo de ejemplo, podría alegarse la inadecuación de procedimiento de aprobación del Plan a la hora de recurrirlo. Si necesita asesoramiento, visite nuestro céntrico despacho de Zaragoza, estaremos encantados de defenderle.